一、REITs介紹
REITs（Real Estate Investment Trusts）是指“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”，也稱(chēng)“房地產(chǎn)投資信托基金”，是向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。REITs最早產(chǎn)生于美國(guó)20世紀(jì)60年代初，意在使中小投資者能以較低門(mén)檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，獲得不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易、租金與增值所帶來(lái)的收益。從國(guó)際上，它是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
我國(guó)于21世紀(jì)初引入REITs概念，自2008年以來(lái)，中央政府各部門(mén)多次發(fā)文鼓勵(lì)推進(jìn)房地產(chǎn)（或不動(dòng)產(chǎn)）信托投資基金試點(diǎn)，主要包括住房租賃、基礎(chǔ)設(shè)施、企業(yè)降杠桿等政策重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)），標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。2020年7月31日，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)），該文件明確了基礎(chǔ)設(shè)施試點(diǎn)的地區(qū)和行業(yè)范圍，以及項(xiàng)目需要滿足的基本條件。此后，國(guó)家頒布了多個(gè)有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作的政策文件，進(jìn)一步規(guī)范了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的申報(bào)推薦程序等工作的規(guī)定。
二、REITs相關(guān)政策-958號(hào)文
2021年6月29日，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“958號(hào)文”），將保障性租賃住房正式納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的行業(yè)范圍。958號(hào)文的附件詳細(xì)描述了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的申報(bào)要求，具體如下。
三、REITs相關(guān)政策-236號(hào)文
2023年3月，《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“236號(hào)文”）出臺(tái)，與958號(hào)文等其他基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策文件相比，236號(hào)文在項(xiàng)目前期培育、項(xiàng)目發(fā)行條件、申報(bào)推薦效率、專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、回收資金、運(yùn)營(yíng)管理等六方面對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)范。236號(hào)文對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)規(guī)定的具體修改及完善如下。
1. 項(xiàng)目前期培育
前期培育包括梳理篩選資產(chǎn)、制定產(chǎn)品方案、完善合規(guī)手續(xù)、解決難點(diǎn)問(wèn)題等工作。由于基礎(chǔ)設(shè)施REITs在國(guó)內(nèi)尚未到成熟期，又涉及眾多管理環(huán)節(jié)和不同利益相關(guān)方，準(zhǔn)入門(mén)檻相對(duì)較高，加強(qiáng)前期培育對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展十分關(guān)鍵。切實(shí)做好項(xiàng)目前期培育，對(duì)于加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、保障項(xiàng)目合規(guī)、提升資產(chǎn)質(zhì)量、促進(jìn)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、提高推薦效率具有重要意義。
2.項(xiàng)目發(fā)行條件
236號(hào)文首次將商業(yè)業(yè)態(tài)納入消費(fèi)場(chǎng)景做重點(diǎn)支持，提出“支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。”這一政策措施意味著REITs產(chǎn)品中最重要的消費(fèi)場(chǎng)景業(yè)態(tài)被納入試點(diǎn)行業(yè)范圍，基礎(chǔ)設(shè)施REITs版圖據(jù)此補(bǔ)上了分量很重的一塊。
3.項(xiàng)目申報(bào)推薦程序
咨詢(xún)?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)受?chē)?guó)家發(fā)展改革委委托，開(kāi)展項(xiàng)目評(píng)估時(shí)限一般不超過(guò)30個(gè)工作日。此外，236號(hào)文還完善了中央企業(yè)申報(bào)流程，中央企業(yè)可將項(xiàng)目申報(bào)材料和項(xiàng)目所在地省發(fā)改意見(jiàn)直接報(bào)送國(guó)家發(fā)改委，國(guó)家發(fā)改委將于5個(gè)工作日內(nèi)受理或回復(fù)。
4. 項(xiàng)目回收資金
236號(hào)文還建立了回收資金使用直報(bào)制度，該制度能有效監(jiān)督檢查回收資金的使用，保障回收資金能有效發(fā)揮作用。
5. 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理
基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資人的主要收益來(lái)源于項(xiàng)目自身現(xiàn)金流，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理能力是投資收益的重要保障，也是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公共屬性和經(jīng)濟(jì)屬性有機(jī)統(tǒng)一的關(guān)鍵所在。236號(hào)文進(jìn)一步明確了運(yùn)營(yíng)管理的重要性，要求運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)重視項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可持續(xù)性，基金管理人應(yīng)在每年公開(kāi)年度運(yùn)營(yíng)情況時(shí)抄送國(guó)家發(fā)改委及省發(fā)改，及時(shí)披露和抄送重大突發(fā)事件。
國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的236號(hào)文拓展了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的政策空間，為推動(dòng)中國(guó)特色REITs的健康發(fā)展又一次提供了重要的政策依據(jù)，有利于進(jìn)一步提升基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目申報(bào)推薦的質(zhì)量和效率。在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的申報(bào)時(shí)，還應(yīng)參考過(guò)去頒布的其他REITs政策文件（如985號(hào)文），但與236號(hào)文矛盾的條款應(yīng)以236號(hào)文為準(zhǔn)。
四、結(jié)語(yǔ)
2023年7月31日，《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知》（國(guó)辦函〔2023〕70號(hào)）發(fā)布，文件明確完善消費(fèi)設(shè)施的舉措之一為“完善消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支持政策?！睘閷?shí)施該舉措，國(guó)家將支持符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。2023年8月1日，《國(guó)家發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于實(shí)施促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展近期若干舉措的通知》（發(fā)改體改〔2023〕1054號(hào)）發(fā)布，明確將“擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行規(guī)模，推動(dòng)符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，進(jìn)一步擴(kuò)大民間投資?！苯舆B發(fā)布的政策文件均指向REITs將成為當(dāng)前擴(kuò)內(nèi)需、促轉(zhuǎn)型、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。投融資&戰(zhàn)略研究部致力于為項(xiàng)目前期培育、項(xiàng)目申報(bào)提供專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)意見(jiàn)，為發(fā)起人解決有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的各項(xiàng)問(wèn)題，助力基礎(chǔ)設(shè)施REITs落地。
