附帶基礎(chǔ)設(shè)施功能的項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)，需要深入挖掘項(xiàng)目區(qū)域特點(diǎn)，重點(diǎn)研究產(chǎn)業(yè)布局、人口情況等，通過(guò)引入經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目來(lái)平衡項(xiàng)目現(xiàn)金流，以此來(lái)規(guī)劃契合項(xiàng)目功能及符合區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展的業(yè)態(tài)布局。同時(shí)對(duì)于具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，應(yīng)創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，增強(qiáng)項(xiàng)目的可融資性。本文以某綜合地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，探討其業(yè)態(tài)規(guī)劃思路及投融資方案設(shè)想。
本項(xiàng)目為溫州市某交通樞紐綜合體工程，用地性質(zhì)為交通用地，兼容商務(wù)金融用地。本項(xiàng)目旨在通過(guò)交通場(chǎng)站聯(lián)動(dòng)城鄉(xiāng)交通運(yùn)輸，改善區(qū)域交通運(yùn)輸環(huán)境。
一、業(yè)態(tài)規(guī)劃
業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個(gè)項(xiàng)目整體性的、具有戰(zhàn)略意義上的商業(yè)組合，能綜合反映該項(xiàng)目的整體定位及特色。合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)提供方向性的指導(dǎo)，形成可落地的招商計(jì)劃，加快項(xiàng)目招商節(jié)奏；同時(shí)也能在項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)過(guò)程提升項(xiàng)目盈利水平的實(shí)現(xiàn)效率，更能通過(guò)整體的效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，吸引盡可能多的目標(biāo)顧客，增加項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
本項(xiàng)目主體功能為交通場(chǎng)站，在此基礎(chǔ)上規(guī)劃合理的業(yè)態(tài)與之協(xié)調(diào)發(fā)展，一方面可以提升土地資源的使用效率，另一方面通過(guò)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目業(yè)態(tài)，以經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流達(dá)到項(xiàng)目自平衡，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
1.區(qū)域特點(diǎn)
通過(guò)區(qū)域現(xiàn)狀挖掘區(qū)域特征，結(jié)合區(qū)域特征思考契合項(xiàng)目功能的業(yè)態(tài)布局。本項(xiàng)目處于溫州大健康產(chǎn)業(yè)集聚地，靠近大學(xué)城區(qū)域，產(chǎn)業(yè)與高?？蒲袡C(jī)構(gòu)相互促進(jìn)，形成良好的產(chǎn)學(xué)研一體化氛圍。依托大健康產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)康養(yǎng)地產(chǎn)，疊加現(xiàn)狀居住小區(qū)，區(qū)域內(nèi)居住氛圍濃厚。同時(shí)大學(xué)城區(qū)域潛在消費(fèi)力及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)人群需要通過(guò)相應(yīng)業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)來(lái)激活。
1、大健康產(chǎn)業(yè)規(guī)劃站位高且已形成特色優(yōu)勢(shì)，區(qū)域科研機(jī)構(gòu)、高等院校、醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)等產(chǎn)業(yè)資源豐富，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新及落地能力強(qiáng)。大健康產(chǎn)業(yè)是全市重點(diǎn)培育發(fā)展的五大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)之一，已形成“一核三帶九板塊”的生命健康產(chǎn)業(yè)整體空間布局。區(qū)域內(nèi)醫(yī)學(xué)院校、院士團(tuán)隊(duì)領(lǐng)銜的知名高校研究院等提升了大健康產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新能力，生命健康小鎮(zhèn)、中國(guó)基因藥谷等提供了科技成果從“實(shí)驗(yàn)室”走向“生產(chǎn)線”的產(chǎn)業(yè)落地載體。
2、溫州大學(xué)城是發(fā)展相對(duì)成熟區(qū)域，人流量大，是需要挖掘的潛在價(jià)值點(diǎn)。大學(xué)城所在的高教園區(qū)內(nèi)高校在校學(xué)生總數(shù)55725人，其中研究生3073人，包含溫州醫(yī)科大學(xué)、溫州商學(xué)院等5所高等院校。大學(xué)城區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)商業(yè)配套均比較完善，發(fā)展較為成熟。本項(xiàng)目距大學(xué)城區(qū)域僅3公里左右。大學(xué)會(huì)群體不僅是穩(wěn)定的消費(fèi)群體，還是潛在的創(chuàng)業(yè)人群。
3、現(xiàn)狀安置小區(qū)初具居住氛圍，可通過(guò)醫(yī)養(yǎng)、養(yǎng)老地產(chǎn)打造銀發(fā)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)有7個(gè)現(xiàn)狀安置小區(qū)、3個(gè)新開(kāi)發(fā)小區(qū)、1處商業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，總戶數(shù)達(dá)5600多戶，居住氛圍濃厚。
2.業(yè)態(tài)布局
通過(guò)分析區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)特征及人口情況，結(jié)合現(xiàn)實(shí)需求情況，本項(xiàng)目除滿足交通場(chǎng)站功能外，還以商業(yè)綜合體、物流總部經(jīng)濟(jì)及雙創(chuàng)中心、人才公寓及酒店等多業(yè)態(tài)綜合開(kāi)發(fā)相配套。
① 商業(yè)綜合體：本項(xiàng)目所輻射的三個(gè)街道常住總?cè)丝谶_(dá)18.3萬(wàn)人，同時(shí)可利用樞紐未來(lái)大量客流的優(yōu)勢(shì)條件，具備穩(wěn)定客流。片區(qū)內(nèi)主要以萬(wàn)象城為中心的南湖商圈及溫州大學(xué)城為中心的高教園商圈為主，其中萬(wàn)象城距離本項(xiàng)目4公里左右，溫州大學(xué)城距本項(xiàng)目3公里左右，各商圈較為割裂，聯(lián)動(dòng)性不總，商業(yè)總體能級(jí)不高。本項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃商業(yè)綜合體，一方面可補(bǔ)充片區(qū)內(nèi)人群的購(gòu)物娛樂(lè)等生活需求，另一方面可聯(lián)動(dòng)區(qū)域內(nèi)商圈，提升區(qū)域商業(yè)能級(jí)，打造溫州市區(qū)南部商圈。
② 物流總部經(jīng)濟(jì)及雙創(chuàng)中心：區(qū)域內(nèi)的科研院校及健康小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)載體形成的產(chǎn)學(xué)研一體化特征，具備創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的土壤，可催生創(chuàng)業(yè)場(chǎng)地需求，小而美的雙創(chuàng)空間符合創(chuàng)業(yè)群體的需求。同時(shí)可基于溫州外貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，吸引物流公司總部落地，打造物流總部經(jīng)濟(jì)，還可與區(qū)域內(nèi)大健康產(chǎn)業(yè)相互配套，產(chǎn)生總部經(jīng)濟(jì)外溢效應(yīng)。
③ 人才公寓：人才公寓是產(chǎn)業(yè)發(fā)展中必要的配套需求。大健康產(chǎn)業(yè)作為溫州市五大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)之一，要打造浙南閩東贛東生命健康產(chǎn)業(yè)高地，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的落地發(fā)展是趨勢(shì)所在。而本項(xiàng)目所在的生命健康小鎮(zhèn)是大健康產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地的重要載體，目前已吸引一定的產(chǎn)業(yè)人群，同時(shí)以溫州大學(xué)城、溫醫(yī)大、基因藥谷等為核心的產(chǎn)學(xué)研紐帶將帶來(lái)大量創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才?，F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)人才及未來(lái)產(chǎn)業(yè)人才的居住需求亟待解決，而人才公寓可滿足多層次人才的居住需求。
③ 酒店：經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)酒店主要集中在大學(xué)城及生命健康小鎮(zhèn)北部，其中大學(xué)城片區(qū)多為中端酒店，生命健康小鎮(zhèn)北部多為經(jīng)濟(jì)型酒店，缺乏高端酒店。而區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)特性具有高端酒店發(fā)展的基礎(chǔ)，將滿足醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)高端人才商務(wù)居住需求、學(xué)術(shù)交流、會(huì)議討論空間需求及相應(yīng)的商務(wù)宴請(qǐng)需求。
二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析
通過(guò)分析項(xiàng)目區(qū)域特點(diǎn)，挖掘潛在價(jià)值點(diǎn)，確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局。調(diào)研各業(yè)態(tài)市場(chǎng)情況，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)測(cè)算，分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。
（1）總體市場(chǎng)情況
研究各業(yè)態(tài)總體市場(chǎng)情況，分析溫州商辦與產(chǎn)業(yè)園區(qū)銷售及租賃市場(chǎng)、雙創(chuàng)空間的發(fā)展現(xiàn)狀，通過(guò)其供應(yīng)及需求量對(duì)應(yīng)售價(jià)、租金及空置率等關(guān)鍵指標(biāo)，研判各業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)，作為財(cái)務(wù)測(cè)算相應(yīng)假設(shè)指標(biāo)的支撐依據(jù)。
（2）財(cái)務(wù)測(cè)算
調(diào)研項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)收入、成本等數(shù)據(jù)，其中收入來(lái)源分別為交通（客運(yùn)、公交）收入、酒店出租收入、物流中心及經(jīng)濟(jì)總部租金收入、科創(chuàng)辦公租金收入、城市物流配送、公寓出租、商業(yè)出租、停車收費(fèi)及廣告收入，主要通過(guò)調(diào)研項(xiàng)目周邊商業(yè)體（商鋪）、辦公樓、物流中心、酒店等具體項(xiàng)目的租金水平來(lái)確定；成本投入主要測(cè)算相應(yīng)業(yè)態(tài)的工程費(fèi)用、土地出讓金、其他費(fèi)、建設(shè)期利息等。在此基礎(chǔ)上通過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)算項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等指標(biāo)，綜合分析項(xiàng)目可行性。
三、融資方式
目前基建企業(yè)資金端通過(guò)銀行信貸、短期債券等中短期資金進(jìn)行融資，但其參與的基礎(chǔ)設(shè)施投資卻往往具有前期投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，存在經(jīng)營(yíng)與融資模式的錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)?；ㄆ髽I(yè)既需要與其投資周期相匹配的長(zhǎng)期權(quán)益型資本，又需要有效和低風(fēng)險(xiǎn)的退出機(jī)制以縮短項(xiàng)目的回報(bào)周期。
2023年3月24日，發(fā)改委發(fā)布《規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作》的通知（發(fā)改投資〔2023〕236號(hào)），指出要研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。因此，本項(xiàng)目在具體融資過(guò)程中可考慮發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs?；A(chǔ)設(shè)施REITs不僅有利于吸引不同風(fēng)險(xiǎn)偏好水平的公眾投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施的權(quán)益型融資，還有利于我國(guó)基建企業(yè)盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，改善基建企業(yè)財(cái)務(wù)狀況?；A(chǔ)設(shè)施REITs為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)企業(yè)提供了全新的經(jīng)營(yíng)模式選擇，有利于打造輕重資產(chǎn)“雙輪驅(qū)動(dòng)”的商業(yè)模式和獨(dú)特的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)的投資回報(bào)率。
基礎(chǔ)設(shè)施REITs對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況要求較高，因此在采用基礎(chǔ)設(shè)施REITs融資時(shí)需要對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)情況進(jìn)行考察：
① 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰，資產(chǎn)范圍明確無(wú)糾紛爭(zhēng)議，所屬項(xiàng)目公司具有合法持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
② 前期各項(xiàng)工作手續(xù)完備。基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)已完成竣工驗(yàn)收，規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)等審批、核準(zhǔn)、備案、登記及其他應(yīng)辦理的前期各項(xiàng)工作手續(xù)完備。
③ 近3年內(nèi)凈現(xiàn)金流為正。項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)時(shí)間在3年以上，現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散，投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正。
④ 預(yù)計(jì)內(nèi)部收益率（IRR）、凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）達(dá)到要求?；A(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。
⑤ 出租率與租金收入穩(wěn)定。如本項(xiàng)目商業(yè)辦公、公寓、物流園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)主要關(guān)注出租率、租約期限、租金價(jià)格、租金收繳率、承租人分布以及主要承租人資信狀況等，近3年出租率應(yīng)較高，租金收入要較為穩(wěn)定可預(yù)測(cè)。
帶有基礎(chǔ)設(shè)施功能的綜合性地塊開(kāi)發(fā)，在具體業(yè)態(tài)規(guī)劃過(guò)程中要深入研究區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局、人口等現(xiàn)狀，挖掘區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)，才能規(guī)劃出既契合當(dāng)?shù)匕l(fā)展需求，又能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展的合理業(yè)態(tài)。同時(shí)也要盡可能布局具有良好現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，一方面可通過(guò)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自平衡，另一方面也能通過(guò)優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)資產(chǎn)嘗試市場(chǎng)化融資方式（如發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs），拓寬融資渠道，保障項(xiàng)目的融資可行性。
